Conformità catastale e urbanistica: verificale prima.

Molte vendite non si complicano sul prezzo, ma sulle carte: una planimetria che non corrisponde allo stato reale, una modifica fatta anni fa senza pratica. Sono problemi quasi sempre risolvibili — se scoperti in tempo. Ecco di cosa parliamo, in parole semplici.

Conformità catastale: la planimetria dice la verità?

La conformità catastale significa che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato reale dell’immobile: stanze, aperture, destinazioni. Al rogito il venditore la deve dichiarare: se negli anni hai spostato una parete, chiuso una veranda o cambiato la cucina di posto senza aggiornare la planimetria, va sistemata prima. È spesso un aggiornamento tecnico gestibile, ma richiede tempo.

Conformità urbanistica: lo stato legittimo

Qui si parla dei titoli edilizi: l’immobile deve corrispondere a quanto autorizzato nel tempo (licenze, concessioni, permessi, eventuali sanatorie). È il cosiddetto "stato legittimo". Le difformità urbanistiche sono più serie di quelle catastali: alcune si regolarizzano, altre no, e possono incidere sulla vendibilità stessa. La verifica è lavoro da tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), con accesso agli atti in Comune.

Perché può bloccare la vendita

Tre motivi concreti. Primo: il notaio, senza le dichiarazioni corrette, non roga. Secondo: se l’acquirente compra con mutuo, il perito della banca confronta stato reale e planimetria — una difformità scoperta lì può far saltare il finanziamento a un passo dal rogito. Terzo: scoprire il problema a trattativa avanzata regala all’acquirente un argomento per rinegoziare il prezzo.

Cosa fare prima di mettere in vendita

Far verificare l’immobile da un tecnico prima della commercializzazione: planimetria catastale, titoli edilizi, agibilità, APE. Se emerge qualcosa, si sistema con i tempi giusti invece che sotto la pressione di un compromesso firmato. È parte della preparazione dei documenti per vendere, e noi coordiniamo la verifica con i tecnici fin dall’incarico.

Nota: questo articolo ha scopo informativo. La verifica di conformità è attività riservata ai tecnici abilitati; per gli aspetti notarili fa fede il notaio.

Questo articolo fa parte della guida completa per vendere casa a Sanremo.