Eine geerbte Immobilie in Sanremo verkaufen.

Eine Immobilie erben und verkaufen wollen: was nötig ist, in welcher Reihenfolge und wie man gut verkauft — klar erklärt.

1. Vor dem Verkauf: Erbfolge und Annahme der Erbschaft

Der erste Schritt ist nicht der Verkauf, sondern die Erbschaftserklärung, bei der italienischen Finanzverwaltung in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach dem Tod einzureichen; damit wird auch die katasterrechtliche Zuordnung aktualisiert (voltura). Dann folgt die Annahme der Erbschaft: sie kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen, und der Verkauf der Immobilie ist selbst ein Akt stillschweigender Annahme. Ohne eingereichte Erbfolge und Annahme kann der Notar die Beurkundung nicht vornehmen.

2. Wenn es mehrere Erben gibt

Wird die Immobilie von mehreren Personen geerbt, entsteht ein Miteigentum: zum Verkauf ist die Zustimmung aller Erben erforderlich. Es gibt drei Wege: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen; die Auseinandersetzung der Erbschaft durchführen; oder ein Erbe zahlt die anderen aus und wird Alleineigentümer. Bei Spannungen oder Entfernung zwischen den Erben hilft ein neutraler Dritter, der den Verkauf führt, Entscheidungen zu versachlichen und den Ablauf geordnet zu halten.

3. Die nötigen Unterlagen

Neben Erbschaftserklärung und Annahme (dem Herkunftstitel) brauchen Sie: Katasterauszug und Grundriss im Einklang mit dem tatsächlichen Zustand, den Energieausweis (APE), eine Prüfung der kataster- und baurechtlichen Konformität und, bei Wohnungen, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die vollständige Liste steht in der Dokumenten-Checkliste. Bei geerbten Immobilien sind die Grundrisse oft veraltet: besser sofort mit einem Techniker prüfen.

4. Steuern und Wertzuwachs: das Wichtigste

Das ist die Frage, die am meisten beunruhigt, und die Antwort beruhigt meist: der Verkauf einer geerbten Immobilie erzeugt in der Regel nicht den steuerpflichtigen Wertzuwachs, der für gekaufte Immobilien gilt (die sogenannte Fünfjahresregel betrifft Käufe, nicht Erbschaften). Es bleibt die Erbschaftssteuer, die jedoch hohe Freibeträge für Ehepartner und Verwandte in gerader Linie vorsieht. Da es sich um eine Steuermaterie mit vielen Sonderfällen handelt, hat der Steuerberater und der Notar das letzte Wort; den allgemeinen Rahmen finden Sie im Artikel über Wertzuwachs und Steuern.

5. Eine geerbte Immobilie gut verkaufen

Geerbte Immobilien sind oft in die Jahre gekommen, "wie früher" möbliert oder voller Erinnerungen: gerade deshalb macht die Präsentation einen enormen Unterschied. Eine Bewertung auf Basis realer Verkaufspreise, Home Staging zum Freiräumen und Aufwerten der Räume und ein Open House, das die Käufer bündelt, verwandeln eine "alte" Immobilie in einen schnellen Verkauf zum richtigen Preis. Es hilft auch emotional: die gut vorbereitete Immobilie zu sehen, erleichtert das Loslassen.

6. Und wenn Sie weit von Sanremo entfernt wohnen?

Viele Erben wohnen nicht in Sanremo. Das ist kein Problem: wir wickeln den Verkauf auch aus der Ferne ab, mit einem einzigen Ansprechpartner, der Techniker, Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlung koordiniert und Sie Schritt für Schritt auf dem Laufenden hält. Viele unserer Mandate entstehen genau so — eine Immobilie, geerbt von jemandem, der anderswo lebt.

Häufige Fragen

Kann ich eine geerbte Immobilie vor der Erbfolge verkaufen?
Nein. Zuerst müssen die Erbschaftserklärung eingereicht und die katasterrechtliche Umschreibung vorgenommen werden; zudem gilt der Verkauf als stillschweigende Annahme der Erbschaft. Ohne diese Schritte kann der Notar nicht beurkunden.

Wie wird die Immobilie verkauft, wenn wir mehrere Erben sind?
Die Zustimmung aller Miteigentümer ist erforderlich. Alternativ kann die Erbauseinandersetzung erfolgen, oder ein Erbe zahlt die anderen aus und verkauft als Alleineigentümer.

Zahlt man beim Verkauf einer geerbten Immobilie Wertzuwachssteuer?
In der Regel nein: die für gekaufte Immobilien geltende Wertzuwachsbesteuerung (Fünfjahresregel) gilt nicht in gleicher Weise für geerbte Immobilien. Für Ihren Fall mit dem Steuerberater zu prüfen.

Welche Unterlagen braucht man, um eine geerbte Immobilie zu verkaufen?
Erbschaftserklärung und Annahme der Erbschaft, konformer Katasterauszug und Grundriss, Energieausweis, Prüfung der kataster- und baurechtlichen Konformität und, bei Wohnungen, die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie in Sanremo?
Es hängt vom Zeitrahmen der Erbfolge und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Sind sie bereit, dauert der Verkauf mit dem richtigen Preis und guter Präsentation in der Regel wenige Wochen.

Kann ich eine geerbte Immobilie in Sanremo verkaufen, wenn ich weit weg wohne?
Ja. Der Verkauf kann aus der Ferne abgewickelt werden, mit einem einzigen Ansprechpartner, der Unterlagen, Techniker, Besichtigungen und Verhandlung koordiniert und Sie auf dem Laufenden hält.

Allgemeiner informativer Artikel. Erbfolge, steuerliche Aspekte und Fragen mit mehreren Erben hängen vom konkreten Fall ab: maßgeblich sind Notar, Steuerberater und, wo nötig, ein Anwalt.

Teil des kompletten Leitfadens zum Verkauf einer Immobilie in Sanremo.